Rynek magazynowy w Polsce 2024: Co oznacza dla branży surowców chemicznych?

Stabilna baza dla strategicznych decyzji

Zgodnie z najnowszym raportem AXI IMMO, polski rynek magazynowy w 2024 roku utrzymuje stabilną kondycję, a jego rozwój pozostaje dynamiczny. Powierzchnia nowoczesnych magazynów przekroczyła 34,5 mln m², co oznacza wzrost o 9% względem roku poprzedniego. Popyt na powierzchnie magazynowe utrzymał się na wysokim poziomie 5,8 mln m², a wskaźnik pustostanów na poziomie 7,5% co potwierdza równowagę pomiędzy podażą a popytem. Jednocześnie nie odnotowano istotnych podwyżek czynszów, co pozwala utrzymać Polskę w czołówce najbardziej konkurencyjnych rynków w Europie pod względem kosztów magazynowania – stawki najmu są średnio o 30–40% niższe niż w Europie Zachodniej.

Największą aktywność najemców zaobserwowano w trzech województwach: mazowieckim (1,38 mln m²), łódzkim (1 mln m²) i dolnośląskim (891 tys. m²). To właśnie te regiony oferują obecnie największą dostępność powierzchni oraz najwięcej możliwości relokacji i optymalizacji operacyjnej. Coraz większe znaczenie zyskują również lokalizacje z rozwiniętą infrastrukturą transportową i zapleczem technologicznym, co sprzyja reorganizacji łańcuchów dostaw.

infografika przedstawiająca rynek magazynowy w polsce na rok 2024

Jak sytuacja na rynku magazynowym wpływa na łańcuch dostaw surowców chemicznych?

Stabilizacja polskiego rynku magazynowego niesie za sobą konkretne korzyści dla firm funkcjonujących w branży surowców chemicznych – zwłaszcza dla działów zakupów, logistyki i planowania dostaw. Jednym z kluczowych efektów braku dynamicznych zmian stawek czynszów jest możliwość dokładniejszego prognozowania kosztów magazynowania, a co za tym idzie – lepsze planowanie całkowitych kosztów transportu i utrzymania zapasów. Przewidywalność cen oraz większa dostępność powierzchni magazynowej ograniczają ryzyko kosztownych relokacji lub konieczności korzystania z mniej optymalnych lokalizacji.

Działy zakupów stają dziś przed wyzwaniami nie tylko kosztowymi, ale też operacyjnymi – od lokalnej dostępności surowców i terminów dostaw, przez zdolność magazynów do obsługi produktów specjalistycznych, aż po konieczność elastycznego reagowania na sezonowe i regionalne fluktuacje. Planowanie zakupów z wyprzedzeniem, uwzględniające trendy sezonowe oraz regionalne różnice w dostępności magazynów, pozwala zminimalizować ryzyko opóźnień i zapewnić ciągłość produkcji.

W praktyce coraz większe znaczenie mają również narzędzia do monitorowania dostępności surowców oraz powierzchni magazynowych w różnych regionach kraju. Platformy cyfrowe, integracje z systemami ERP i dostęp do bieżących danych rynkowych pozwalają na tworzenie bardziej dynamicznych scenariuszy zakupowych i logistycznych. Dobrą praktyką staje się również lokalizowanie dostawców i magazynów w obrębie centrów logistycznych, co przekłada się na optymalizację kosztów transportu i większą odporność łańcucha dostaw na zakłócenia.

Wyzwania logistyczne w sektorze chemicznym z perspektywy branż regulowanych

Zdecydowana większość nowych inwestycji to uniwersalne magazyny typu „big-box” budowane spekulacyjnie, zaprojektowane z myślą o e-commerce, transporcie i logistyce kontraktowej. Tego typu obiekty zapewniają dużą powierzchnię i elastyczność najmu, ale nie są przystosowane do przechowywania surowców wymagających warunków kontrolowanych.

W warunkach stabilizacji czynszów i zrównoważonej podaży rośnie zainteresowanie nowoczesnymi magazynami – zwłaszcza tymi, które oferują ponadstandardowe parametry techniczne i umożliwiają dostosowanie do indywidualnych potrzeb operacyjnych. Mowa tu o halach wyposażonych w systemy kontroli temperatury i wilgotności, a także spełniających standardy ESG i certyfikacje środowiskowe. Tego typu infrastruktura ma szczególne znaczenie dla firm działających w branży spożywczej, paszowej, farmaceutycznej i kosmetycznej.

Surowce wykorzystywane w produkcji żywności, pasz i kosmetyków – takie jak witaminy, kwasy organiczne, dodatki technologiczne czy enzymy – są szczególnie wrażliwe na warunki przechowywania. Ich jakość i skuteczność działania mogą ulec pogorszeniu nie tylko wskutek upływu czasu, ale również pod wpływem czynników zewnętrznych, takich jak wilgoć, zmienna temperatura czy obecność zanieczyszczeń. 

Zbyt wysoka wilgotność może prowadzić do zbrylania produktu, co utrudnia jego dalsze wykorzystanie i powoduje straty. Z kolei wahania temperatury wpływają na aktywność biologiczną składników lub ich trwałość, co przekłada się bezpośrednio na efektywność całego procesu produkcyjnego. Z punktu widzenia producentów, to nie tylko ryzyko finansowe i wizerunkowe – to przede wszystkim zagrożenie dla bezpieczeństwa konsumenta. 

W nowoczesnych magazynach do przechowywania surowców wrażliwych kluczowe stają się:

systemy kontroli temperatury i wilgotności,
odpowiednia wentylacja,
monitoring warunków środowiskowych,
bezpyłowe posadzki,
niezależne strefy składowania, 
zgodność z normami takimi jak GMP+, HACCP czy ISO

Obiekty specjalistyczne powstają jako inwestycje typu BTS (build-to-suit), czyli szyte na miarę konkretnego odbiorcy, albo jako element infrastruktury firm, które same przetwarzają lub dystrybuują surowce wymagające szczególnych warunków przechowywania. Dla producentów oznacza to ograniczoną dostępność odpowiednich powierzchni do wynajęcia i konieczność poszukiwania partnerów, którzy dysponują już gotową, przystosowaną infrastrukturą. 

Jak Centro-chem odpowiada na potrzeby rynkowe?

Strategia rozwoju infrastruktury Centro-chem jest ściśle powiązana z kierunkiem, w jakim zmienia się rynek magazynowy i logistyka dystrybucji. W odpowiedzi na zapotrzebowanie na bezpieczne i specjalistyczne warunki składowania surowców, konsekwentnie rozwijamy własne centra dystrybucyjne w Turce koło Lublina oraz w Gdańsku (magazyn widoczny na zdjęciu poniżej).

nowoczesny magazyn centro-chem w Gdańsku

Posiadamy magazyny wyposażone w systemy kontroli temperatury i wilgotności, wentylację mechaniczną, monitoring środowiskowy, bezpyłowe posadzki oraz zabezpieczenia przed szkodnikami. Obiekty spełniają wymagania systemów jakości GMP+, HACCP oraz ISO, co umożliwia składowanie szerokiej gamy surowców.

Z myślą o odbiorcach realizujących procesy produkcyjne w trybie ciągłym, wdrożyliśmy rozwiązania umożliwiające dostawy w modelu just-in-time. Bliskość głównych węzłów transportowych – dróg ekspresowych, terminali kontenerowych i tras międzynarodowych – pozwala skrócić czas dostaw i uprościć planowanie logistyki.

Tego typu infrastruktura wspiera przewidywalność dostaw, stabilność warunków przechowywania oraz ułatwia planowanie kosztów operacyjnych z wyprzedzeniem. To właśnie te elementy – powtarzalność, kontrola i przejrzystość – tworzą solidną podstawę do budowania trwałych relacji z Partnerami.

Nasze magazyny są gotowe na wyzwania Twojego łańcucha dostaw. Napisz na handel@centro-chem.pl i zobacz, jak możemy wspólnie zaplanować stabilne i bezpieczne dostawy surowców chemicznych.

Źródła informacji: